با توجه به ارتباط تنگاتنگی که برنامه ریزی کاربری زمین شهری و برنامه ریزی شهری دارد و در مواردی معادل برنامه ریزی شهری به کارگرفته می شود، می توان گفت برنامه ریزی زمین شهری، آمایش و ساماندهی فضاهای شهری به منظور استفاده بهتر و کاراتر از زمین های شهری را در بر می گیرد.
۲-۱۳)کاربری زمین در طرح های توسعه ی شهری ایران
بررسی کاربری زمین، از عوامل اصلی و مهم در طرح جامع شهری است. وضعیّت موجود کاربری زمین، در سیر تکوین هر طرح شهری اساس کار محسوب می شود(نورسام، ۱۹۷۵: ۱۶۸).
تعیین کاربری های مناسب شهری در طرح های توسعه، غالباً به عنوان بخشی از برنامه ریزی شهری مورد مطالعه قرار می گیرد، در حالی که به دلیل اهمیت، حسّاس بودن و تعیین کننده بودن موضوع زمین، نیاز به برنامه ریزی خاصّی دارد. جایگاه این برنامه ریزی شهری هم در بعد سیاستگزاری و هم اجرا می باید مورد نظر باشد(امین زاده، ۱۳۸۰: ۹۶).
برنامه ریزی کاربری زمین شهری، اساس طرح های جامع، ساختاری- راهبردی و تفصیلی را تشکیل می دهد. در غرب اصطلاح کاربری اراضی ابتدا نظارت دولت ها برنحوه ی استفاده از زمین و حفظ حقوق مالکیّت بود، ولی با گسترش شهرنشینی و رشد برنامه ریزی شهری و منطقه ای این مفهوم ابعادی وسیع تر به خود گرفت(مهدیزاده، ۱۳۷۹: ۷۱) و به موازات استفاده ی بهینه از زمین به آمایش سرزمین، برنامه ریزی فضایی، طرح ریزی کالبدی ملی و منطقه ای و محلّی و انواع طرح های شهری تبدیل شد. ماهیّت کاربری را در زمین به عنوان کالای تجدید ناپذیر، نیاز مبرم بشر، بستر فضای زندگی، ارتباط تنگاتنگ با محیط زیست و محیطی امن، زیبا، سالم و برای آسایش می توان ذکر کرد(رانگ والا، ۲۰۰۰: ۲۱).
نقش برنامه ریزی شهری و سرنوشت نهایی طرح های شهری تا حدود زیادی به میزان امکان مداخله و نظارت برنحوه ی استفاده از زمین شهری وابسته است. از این دیدگاه، یکی از مهمترین اهرم های مؤثّر برای تکامل برنامه ریزی شهری و غنای طرح های شهری، ایجاد پیش شرط های لازم برای برنامه ریزی کاربری زمین است(مهدیزاده، ۱۳۷۹: ۷۱).
بررسی های انجام شده نشان می دهند که در طرح های شهری ایران یکی از بخش هایی که بیش از تمامی موارد، مورد بی توجهی قرار می گیرد، بخش کاربری زمین شهری است(عسگری و دیگران، ۱۳۸۱: ۹).
یکی از ابزارهای مهم برنامه ریزی در زمینه ی کاربری زمین، استفاده از سرانه های کاربری زمین است که نقش اساسی در تهیه ی طرح های شهری و نحوه ی توزیع و تقسیم اراضی شهری دارد. اما مجموعه ی مطالعات و بررسی های انجام شده در این زمینه نشان می دهد که نظام برنامه ریزی سرانه ای در ایران، اصولاً با تنگناهای اساسی نظری و عملی روبروست. به همین دلیل مجموعه ی روش ها و فنون تعیین سرانه های شهری، یا اصولاً از مفهوم برنامه ریزی کاربری زمین و جامع نگری لازم بی بهره اندو یا پیش شرط های لازم برای کاربرد درست آنها در طرح های شهری ایران وجود ندارد. در واقع ابزار سرانه های کاربری به دلیل خصلت کالبدی- کار کردی خود، بسیار ناتوان تر از آن است که بتواند به تنهایی به نیازهای برنامه ای و ابعاد حقوقی، اقتصادی و اجتماعی استفاده از زمین و فضا پاسخ گوید، و به همین دلیل در بیشتر موارد تحقّق پیدا نکرده است(مهدیزاده، ۱۳۷۹: ۷۲؛ عسگری و دیگران، ۱۳۸۱: ۹و۱۰).
بنابراین می توان گفت که با توجه به تأثیر کاربری زمین بر سایر اجزاء طرح های شهری از جمله مسایل ترافیکی شهر، آلودگی های محیط زیست، جهات توسعه ی شهری و … یکی از عمده ترین دلایل شکست طرح های شهری در ایران نپرداختن به ابعاد مختلف مقوله کاربری زمین است.
۲-۱۴)استانداردهای کمی شهر سازی
داشتن اهداف جامع در طرح توسعه یک شهر برای تعیین خط مشی های کلی کاربری زمین و نیازمندیهای فضایی آن لازم است. کارشناسان برنامه ریزی مجموعه ای از کدها، ارقام و قوانین را برای تعیین عناصر متشکله یک طرح وتخصیص بهینه منابع، ارائه داده اند. این استانداردها وسیله ای برای کنترل محیط فیزیکی شهر و دستیابی به امنیت، آسایش، کارایی و منافع عمومی می باشند(Jhon,1993:396). اما تفاوت های زیادی در کیفیت تخصیص زمین به انواع کاربریهای شهری وجود دارد، این تفاوتها اولاً در نتیجه تفاوت بین سطوح توسعه اقتصادی ، شهر نشینی و هنجارهای اجتماعی- فرهنگی کشورها و ثانیاً مربوط به اختلاف ویژه هر شهر و ناحیه می باشد(Drabkin, 1989:40). این استانداردها ویژگی مکانی- زمانی داشته و نمی توان استانداردهای رایج در کشورهای دیگر را بدون مطالعه بکار برد.
تعریف ساده برنامه ریزی «تعیین آینده ای مناسب و سپس تلاش برای اینکه آن نتیجه اتفاق بیفتد»(Ackoff,1970,p:10) برنامه ریزی کاربری اراضی، برنامه ریزی ویژه ای است که بر برقراری بهترین نظم فضایی در استفاده از زمین، توسعه و مدیریت، متمرکز شده است. توجه به آینده، سازماندهی فضایی مکانها این اجازه را به اجتماعات می دهد که از مزایای مختلف برخوردار شوند، و نیز ازخطرهای مرتبط با فضاهای شهری ویژه و شرایط منطقه ای در امان بمانند. به طور عمده این برنامه ریزی، در تلاش برای بدست آوردن نظم ویژهای برای خانه سازی، صنعت، کشاورزی، حفظ منابع طبیعی، و حمل ونقل است (Albrechts, 2004,pp: 31, 743- 758) برنامه ریزی کاربری اراضی با برقراری الگوها، سازماندهی عملکرد اراضی برای بیشترین سوددهی در آینده و در مکانهای ویژه، و برای اجتماعات خاص، مواجه است. با این مفهوم، برنامه ریز باید سعی کند تا به طور مداوم برتصمیمات کاربری اراضی در راستای حصول به بی

دانلود متن کامل پایان نامه در سایت jemo.ir موجود است

شترین مزایا تاثیر گذارد (.(Steiner, 1979: Ch2
این نوع برنامه ریزی به چگونگی استفاده، توزیع و حفاظت اراضی اطلاق می شود(مهدی زاده، ۱۳۷۹ ،ص:۱) از طرفی نیزکاربری اراضی شهری با تمرکز بر دانش ساخت و ساز واطلاعات متنوع مرتبط با زمین، کانونی برای کاهش خطرات طبیعی در سطح شهر می باشد(March and Henry, 2007,p:17).
اصطلاح کاربری زمین از دیدگاه توسعه پایدار شامل تمام فعالیتهای اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی است که انسان بر روی زمین انجام می دهد. در واقع توسعه و عمران زمین وقتی می تواند پایدار باشد که بتواند هم به نیازهای مادی و هم به نیازهای اجتماعی و فرهنگی و روانی مردم در حال و آینده پاسخ گوید(رضویان، ۱۳۸۱، ص:۵۲). با پیدایش و گسترش شهرسازی مدرن، موضوع کاربری زمین و برنامه ریزی برای آن تا حدود زیادی تحت تأثیر توسعه اقتصادی سرمایه داری، گسترش صنایع اتومبیل، شبکه راهها، تکنولوژی ساختمان و مانند اینها قرار گرفت. اما در دهه اخیر و در واکنش به ناکامی الگوی طرحهای جامع سنتی و مطرح شدن دیدگاهها و اهداف جدید در زمینه محیط زیست، عدالت اجتماعی، کیفیت زندگی شهری و نظایر اینها مبانی و اهداف برنامه ریزی کاربری زمین، ارتقا کیفی پیدا کرده و در راستای توسعه پایدار قرار گرفته است (Chapian, 1965:p 75). دیدگاههای متفاوتی در خصوص نحوه نگرش به برنامه ریزی کاربری اراضی شهری وجود دارد ولی یکی از مهمترین این نگرشها که در راستای تعالی انسان و عدالت بین نسلی مطرح شده است دیدگاه توسعه پایدار می باشد.
پایداری در کاربری اراضی به معنی آن است که از امکانات و توان بالقوه هر قطعه زمین چنان بهره گیری شود که این توانها نه تنها کاهش نیابد و از بین نرود بلکه به طور مداوم به ظرفیت و ایستایی آن افزوده گردد (صابری فر، ۱۳۷۸،ص:۵۳). در این میان از جمله اهدافی که در راستای توسعه پایدار می توان بر کاربری زمینهای شهری قائل شد، اهداف زیست محیطی است که تغییرات کاربری های شهری میزان دستیابی به این اهداف را تحت تأثیر قرارمی دهند. از این منظر پیشگیری از تخریب زمین، حفظ پیوند شهر با طبیعت، حفظ منابع تاریخی و فرهنگی، گسترش فضای سبز، مکانیابی صنایع و خدمات مزاحم و ایمنی از سوانح، از مهمترین اهداف مربوط به کاربری ها ی شهری می باشد(پورمحمدی، ۱۳۸۲،ص:۴).
ارزشهای مبتنی بر احترام، توجه به یکدیگرو کره زمین و منابع محیط طبیعی برای پایداری یک جامعه بنیادی است)زاهدی،۱۳۸۵، ص۶۹). مبنای نظری توسعه پایدار بر نگهداری منابع برای حال و آینده از طریق استفاده بهینه از زمین و وارد کردن کمترین ضایعات به منابع تجدید ناپذیر استوار است (Blowers, 1994,p:6). نظریه توسعه پایدارشهری راه رسیدن به این اهداف را با برنامه ریزی های شهری، روستایی، ناحیه ای منطقه ای و ملی که برابر قانون کنترل کاربری ها و کنترل بیشتر در شهر و روستا است می داند (Kenny, 1999, p:29). این نظریه به مثابه دیدگاهی راهبردی، به نقش دولت در این برنامه ریزیها اهمیت بسیار می دهد و معتقد است، دولتها باید از محیط زیست شهری حمایت همه جانبه نمایند(Clark, 1992,p:140). این نظریه محیط زیست و فضای سبز و جامعه گیاهی و جنگلی، تراکم متوسط در حومه شهری و شهرهای کوچک، کاهش فواصل ارتباطی، ایجاد اشتغال محلی، توسعه متنوع مساکن در مراکز اشتغال، توسعه شهرهای کوچک برای کاهش اتکا به شهرهای بزرگ، ساختار اجتماع متعادل، حمل و نقل عمومی و کاهش ترافیک جاده ای توزیع منابع را توصیه می نماید(Brehany, 1994, p:159). بنابراین با اتخاذ سیاست کاربری صحیح و محافظت از زمین، توسعه پایدارحاصل می آید (Herbert, 1992, pp:177,181). در واقع توسعه و عمران زمین وقتی می تواند پایدار باشد که بتواند هم به نیازهای مختلف انسان از جمله نیازهای اقتصادی و مادی و هم به نیازهای اجتماعی و فرهنگی و روانی مردم در حال و آینده پاسخگو باشد(Dale, 1999, p:37).
پس از انقلاب صنعتی، به دلیل عوارض ناشی از رشد شهرنشینی درغرب مانند تمرکز جمعیت، اشغال اراضی جدید، توسعه حمل ونقل ماشینی و… ضرورت های جدیدی در مورد نحوه تقسیم اراضی شهری به وجود آمد. نخستین اقدام ها در زمینه تفکیک اراضی مربوط به تدوین مقرراتی برای تقسیم زمین بود که بیشتر جنبه مهندسی و تدوین مقررات ثبت املاک داشت، ولی به تدریج با اهداف اقتصادی، اجتماعی و اصول برنامه ریزی همراه گردید. استفاده صحیح و آماده سازی زمین، هدف اصلی برنامه ریزی کاربری زمین است. هرچند این برنامه ریزی اثرات اجتماعی واقتصادی ، پایه اطلاعاتی برنامه ریزی کاربری زمین است، لیکن برنامه ریزی کاربری زمین، ابتدا به محیط فیزیکی مربوط می شود و به مکان یابی فعالیت های صنعتی، مسکونی، ارتباطی و… در ارتباط بایکدیگر می پردازد(دلاور، ۱۳۸۴ : ۱۸). موضوع زمین و چگونگی استفاده از آن همواره موضوع و بستراصلی برنامه ریزی شهری بوده و در حقیقت سرنوشت نهایی طرح توسعه شهری را چگونگی مداخله و نظارت بر نحوه استفاده از زمین رقم می زند و همواره یکی از مسایل اجتماعی اقتصادی و کالبدی در شهرنشینی معاصر را این مقوله تشکیل داده است ) هاشم زاده همایونی، ۱۳۷۹ : ۷۱۳).
توجه به زمین به عنوان یک منبع اصلی و تجدیدناپذیر درتوسعه پایدار شهری امری ضروری است؛ چرا که زمین شهری جزو منابع اصلی توسعه پایدار شهر تلقی می شود و دسترسی عادلانه و استفاد ه بهینه از آن یکی از مؤلفه های توسعه پایدار است. بنابراین دیدگاه، زمین یک ثروت همگانی است و بستری مناسب برای فعالیت های شهروندان و ابزاری برای تحقق خواست ها و آرزوهای انسانی است )کریمی، ۱۳۸۰ : ۳۱).
توسعه پایدار زمین،
نوعی استفاده از زمین است که نیازهای نسل حاضر را تأمین می کند، ولی در عین حال فرصت ها را برای تأمین نیازهای نسل آینده حفظ می نماید؛ به طوری که این امکان به نسل های آینده داده شود که وضع آنها حداقل از نسل فعلی بدتر نباشد )عسگری و دیگران، ۱۳۸۱ : ۸).
طرح کاربری زمین، پیشنهادی برای کاربرد آتی از زمین و ساختار شهری است که تمامی اصول، فرضیه ها و نتایج مطالعات قبل را در خود دارد و از ابزارهای مهم اجتماعی، اقتصادی وکالبدی برخوردار است که نه تنها اثرات بسیاری بر سرمایه گذاری و تصمیم های عمومی و خصوصی می گذارد، بلکه نقش مهمی در میزان رشد شهری و کیفیت محیط کالبدی شهر دارد
(Catanese, Anthony, & Snyder, 1988: 15).جغرافی دانان به آن قسمت از پوسته کره زمین که در معرض هوا قرار گرفته باشد و اقیانوس ها و آبها آن را نپوشانده باشند، زمین می گویند )مهدی زاده، ۱۳۷۹:۷۵) زمین از دیدگاه اقتصادی به خودی خود، سرمایه است(نمازی، ۱۳۷۰: ۱۱). زمین موضوعی مشترک و منبعی محدود به شمار می رود که ما باید برای تأمین نیازهایی چون مسکن، اشتغال، مغازه ها، غذا، حمل و نقل، سوخت، مصالح ساختمانی و تفریح به نحوی از آن استفاده کنیم تا دچار کمبود نگردیم (آگا، لاگال، ۱۳۷۸ : ۵). مفهوم کاربری اراضی به معنای به کارگیری زمین برای اهداف مخصوص توسط انسان است (Turner&Meyer,1994:1). کاربری زمین در واقع نحوه بهره برداری صحیح انسان از طبیعت است و این واژه، استفاده از امکانات و توانایی زمین را نشان می دهد )سرور، ۱۳۸۴: ۹۶). برنامه ریزی کاربری اراضر شهری یعنی ساماندهی مکانی – فضایی فعالیت ها و عملکردهای شهری براساس خواست ها و نیازهای جامعه شهری(سعیدنیا، ۱۳۸۲ :۱۳). برنامه ریزی کاربری اراضی شهری بخشی از فرآیند برنامه ریزی شهری است که ضمن اینکه به مناسبات مشترک خود با برنامه ریزی حمل و نقل و تسهیلات شهری اهمیت می دهد با موقعیت، وسعت و سرانه زمین مورد نیاز برای کاربری های مختلف شهری سر و کار دارد (Chapin, 1972:3)
برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، هسته اصلی برنامه ریزی شهری محسوب می گردد و انواع مختلف استفاده از زمین را طبقه بندی و مکان یابی می کند )یکانی فرد، ۱۳۸۴: ۷۸).
برنامه ریزی کاربری اراضی از دیدگاه کارکردگرایی، وسیله ای برای ساماندهی کالبدی کارکردی فعالیت های مختلف شهری به منظور افزایش کارایی شهری و جلوگیری از بروز بی سازمانی و آشفتگی در نظام کالبدی شهری است )نظریان،۱۳۸۱ : ۴۹).
اصطلاح کاربری زمین از دیدگاه توسعه پایدار شامل تمام فعالیت های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی است که انسان بر روی زمین انجام می دهد )شراینی، ۱۳۸۲: ۸۶).
به طور کلی، کاربری زمین شهری عبارت است از این که انواع فعالیت های شهری مانند مسکونی، درمانی، آموزشی، اداری، راه ها و معابر و نظایر آنها به چه صورتی است(شیعه، ۱۳۸۰ : ۱۲۰).
از نظر بیروهیگینز، برنامه ریزی کاربری زمین مشخص می سازد که روی قطعه زمین، چه فعالیتی باید انجام گیرد. چگونه باید عمل شود واجرا و اداره پروژه مورد نظر چه هزینه ای را در برخواهد داشت(بحرینی، ۱۳۸۱: ۳). برنامه ریزی کاربری زمین شهری، ساماندهی مکانی- فضایی فعالیت ها و عملکردهای شهری را براساس خواست و نیازهای جامعه شهری بررسی می کند(زیاری، ۱۳۸۱: ۶۵).
برنامه ریزی کاربری زمین شهری، الگوی توزیع فضایی یا جغرافیایی عملکردهای مختلف شهر است؛ عملکردهایی چون نواحی مسکونی، صنعتی، تجاری، اداری، مؤسسه ها و گذران اوقات فراغت(عابدین درکوش، ۱۳۷۲: ۵۲). هسته اصلی و عملی برنامه ریزی شهری، برنامه ریزی کاربری زمین است(سیف الدینی، ۱۳۸۱: ۱۶۵).
۲-۱۵)دیدگاه های نظری کاربری اراضی شهری
در خصوص چگونگی کاربری اراضی شهری دیدگاههای متفاوتی مطرح است، ولی مهمترین نظریه های کاربری اراضی شهری را در نظریه های اجتماعی، اقتصادی، طبیعی و کالبدی زمین و نظریه های برنامه ای، ساماندهی، کارکرد گرایی، اصلا ح گرایی، مدرنیسم، فرهنگ گرایی، پست مدرنیسم و توسعه پایدار می توان برشمرد.
اصطلاح و مفهوم اصطلاح و مفهوم کاربری اراضی در غرب، ابتدا نظارت دولتها بر نحوه استفاده از زمین و حفظ و حقوق مالکیت بود (برناردرز،۱۳۷۷: ۳۴۶-۳۴۵) ، ولی با گسترش شهری و رشد برنامه ریزی شهری و منطقه ای، این مفهوم با ابعاد وسیع تری به خود گرفت.
– در نظریه نقش اجتماعی زمین: هنری جورج (۱۸۹۷-۱۸۱۰)اعتقاد به محدود کردن مالکیت خصوصی
و بهره برداری از اراضی در راستای منافع عمومی مردم در شهرها دارد.( حبیبی و مسائلی،۱۳۷۸: ۵۲)
در این ارتباط، اسکات (۱۸۹۵-۱۸۱۹) بر حفظ اراضی کشاورزی اطراف شهرها و حومه های شهری و حفظ مصلحت عموم در کاربری تأکید دارد (زیاری، ۱۴:۱۳۷۹)
– نظریه واگنر(۱۸۱۹-۱۸۴۱)به نظارت در توسعه شهرها و بیرون آمدن اراضی شهری از مالکیت عموم در جهت حفظ و کنترل وضعیت اراضی شهری مبتنی است.
– نظریه سازماندهی زیر زمین، به کاربری زمین به منظور ساماندهی فعالیت های شهری، از جمله، ایجاد معبرباری مترو، تردد اتومبیل، استقرار تأسیسات شهری، استفاده تفریحی، خدماتی، تجاری … پیشنهاد می دهد.
– نظریه طرح ریزی کالبدی، کاربری اراضی را مدیریت خردمندانه فضا می داند.
– نظریه برنامه ای که با پیدایش شهرسازی جدید (۱۹۶۰) ظهور یافته، به جنبه های حقوقی، مهندسی، اداری، متدولوژی خاص در راستای طرحهای جامع،اداری، متدولوژی خاص در راستای طرح های جامع، ساختاری – راهبری، تفصیلی و ساماندهی شهری اشاره دارد.
– نظریه ساماندهی زمین، چگونگی تقسیم اراضی شهری و نحوه استفاد
ه از آن، مالکیت زمین، وظایف بخش عمومی، جلوگیری از سوء استفاده های اقتصادی اززمین، توجه به سلامت، ایمنی، رفاه حال عمومی در برابر خطرات و سوانح را ارائه می کند.
– نظریه اصلاح گرایی، به گسترش نیافتن شهرها وپر کردن بافت های خاص شهری تأکید دارد.
– نظریه مدرنیسم به منطقه بندی شهری بر اساس عملکردهای خاص بدون توجه به موقعیت، مکان، فرهنگ و سنت در تراکم های عمومی، افزایش فضای آزاد و سبز(تا ۸۵ درصد) بر اساس سلسله مراتب شهری اشاره دارد.

این را هم حتما بخوانید :
رابطه ی شیوه های فرزند پروری و ویژگی های شخصیت با تاب ...