عوامل مؤثر بر کاربری اراضی مسکونی
عوامل فرهنگی
عوامل اجتماعی
عوامل اقتصادی
عوامل محیطی
نمودار(۲-۱): درخت سلسله مراتبی عوامل موثر بر کاربری اراضی مسکونی
در آمد
هر فعالیّت در شهر، نیازمند مکان یا فضای خاصی است که می تواند در مختصّات یا قالب آن مکان یا فضا تحقّق عینی یابدو زمین مهمترین عامل شکل دهنده ی محیط کالبدی و بستر فعالیّتهای شهری است و همیشه به عنوان «اساسی برای شکل شهری» مورد توجه برنامه ریزان بوده است، به گونه ای که محققینی چون چاپین[۸] برنامه ریزی شهری را برنامه ریزی کاربری زمین شهر می دانند و بران مبنا برنامه ریزی کاربری زمین را علم تقسیم زمین و مکانی برای کاربردها و مصارف مختلف زندگی و وظیفه ی برنامه ریزان شهری را ارایه ی الگوهای بهینه ی مصرف مکان دانسته اند(چاپین، ۱۹۸۷: ۲).
طرح کاربری زمین شهری یکی از ابزارهای مهم برای دست یابی به اهداف کلان اجتماعی، اقتصاد و کالبدی است، که نه تنها اثراتی بسیار برسرمایه گذاری ها و تصمیمات عمومی می گذارد، بلکه نقش مهمّی در میزان رشد شهری و کیفیت محیط کالبدی شهر دارد(سعیدنیا، ۱۳۷۸: ۱۳).
در شهرسازی امروز جهان، برنامه ریزی کاربری زمین، یعنی چگونگی استفاده و توزیع و حفاظت اراضی همواره از محورهای اساسی شهر سازی ویکی از زمینه های دست یابی به توسعه ی پایدار شهری[۹] به شمار می رود. از دیدگاه توسعه ی پایدار شهری، برنامه ریزی کاربری زمین اهداف عمده ی زیست محیطی، اقتصادی، اجتماعی کالبدی- فضایی را شامل می شود.
اهداف کالبدی- فضایی کاربری زمین موارد عمده ی توزیع متعادل کاربری ها، جلوگیری از تداخل کاربری های ناسازگار، تدوین معیارها و استاندارهای مناسب کاربری تشویق ، تنوع و اختلاط کاربری ها، حفظ تناسب در توسعه ی عمودی و افقی و… را در بردارد(مهدیزاده، ۱۳۷۹: ۷۷).
۲-۱۰)کاربری زمین شهری
اصطلاح و مفهوم کاربری زمین، ابتدا در غرب به منظور نظارت دولت ها بر نحوه ی استفاده از زمین و حفظ حقوق مالکیت مطرح شد، ولی با گسترش شهرنشینی و تحوّل در برنامه ریزی شهری و منطقه ای، ابعاد و محتوای آن روز به روز وسیع تر شد(مهدیزاده، ۱۳۷۹: ۷۱). به گونه ای که امروزه کاربری زمین شهری در نظام های پیشرفته برنامه ریزی جهان، به لحاظ استفاده ی بهینه از زمین های شهری، جایگاه خاصّی در انواع طرح های شهری و منطقه ای یافته است(زیاری، ۱۳۸۱ ب: ۶۴).
گروهی، کاربری زمین را پیشنهادهای مختلف برای استفاده از سطح زمین دانسته اند و برخی دیگر آن را استفاده ای که توسط انسان از زمین می شود، تعریف کرده اند. گروهی دیگر نیز آن را فعالیّتهای انسان در زمین، که فعالیّت مستقیماً با زمین در ارتباط باشد، تعریف می کنند(بست، ۱۹۹۹: ۱۹).
به طور کلّی، به لحاظ نظری، کاربری زمین را می توان این گونه تعریف کرد: کاربری زمین به طور ذاتی در باره ی تمام جنبه های فضایی فعالیّتهای انسان در زمین و طریقه ای که سطح زمین می تواند برای نیازهای مختلف آماده شود و از آن بهره برداری گردد، بحث می کند(Ibid) . به طور مشخص می توان گفت: فعالیت ها، مردم و مکان ها، عناصر کاربری زمین هستند وبا یکدیگر دارای روابط متقابل اند.
این اختلافات در تعریف کاربری زمین در درون خود، دو مفهوم مشخص به همراه دارد: یکی عملکردی[۱۰] که از زمین برای اهداف ومقاصد انسان استفاده می کند؛ نظیر عملکرد های مسکونی، تجاری، تفریحی، صنعتی،… و دیگری به شکل و فرم[۱۱] آن- که سطح زمین را در بر می گیرد- مربوط می شود. خانه، پارک، مغازه، کارخانه و… وقتی این دو مفهوم برهم منطبق شود مشکلی درارتباط با تعریف کاربری زمین پیش نمی آید، لذا می توان تعریف بالارا پذیرفت(Ibid).
از نظر شکویی، کاربری زمین، جنبه های فضایی همه فعالیّت های انسانی را در روی زمین برای رفع نیازهای مادّی و فرهنگی او نشان می دهد(شکویی، ۱۳۷۹: ۲۵۳).
چاپین، از صاحب نظران کاربری زمین، سه تعریف از کاربری زمین شهری ارائه داده است(چاپین، ۱۹۸۷: ۳).

  1. کاربری زمین به معنای پراکندگی فضایی کارکردهای شهری مانند مسکونی، تجاری، خرده فروشی، تفریحی و….
  2. کاربری زمین به معنای چارچوبه ای دو بخشی برای نمایش نواحی شهری . این دو بخش عبارتند از :

– الگوهای فعالیّت مردم در محیط شهری به مؤسسات و فضاهای مورد نیاز آنان (فعالیت های در آمدزا، خرید و اوقات فراغت)؛
– تسهیلات و تجهیزات فیزیکی که برای استقرار فعالیّت های یاد شده در زمین های شهری ساخته می شوند.

  1. کاربری زمین به معنای تنظیم روابط ساختاری- کارکردی چارچوبه ی دو بخشی بالا با سیستم های ارزشی حاکم بر الگوهای فضایی – کارکردی و فعالیت های مردم.

همچنین چاپین بیان می دارد که کاربری زمین در مقیاس شهر به عواملی همچون محدودیّت زمین، شکل و موقعیّت زمین، انواع فعالیّت، تراکم، نحوه ی توزیع زمین میان کاربری ها و مقایسه ی کاربری ها وابسته است. به عبارت دیگر، کاربری زمین شهری، توان استفاده از رویه ی زمین جهت اسقرار فعالیّت های گوناگون شهری است(بحرینی، ۱۳۷۷: ۱۸۱).
به طور کلّی، کاربری زمین شهری عبارت است از این که انواع فعالیت های شهری مانند مسکونی، درمانی، آموزشی، اداری، راهها و معابر و نظایر آنها به چه صورتی است و از کل مساحت شهری نسبت هر یک از کاربری ها چقدر است و هر یک از فعالیّت های شهری در چه سحطی پراکنده شده اند و ارتب

این را هم حتما بخوانید :
شناسایی و اولویت بندی عوامل حیاتی موفقیت در صنعت روانکارهای ایران- قسمت ۹۰

دانلود متن کامل این پایان نامه در سایت abisho.ir

اط آنها با یکدیگر چیست و تا چه میزان استفاده های گوناگون از زمین در ارگانیسم شهر می تواند نقش کارآمد داشته باشد. لذا در این زمینه لازم است کلیه ی سطوحی که در شهر مورد استفاده قرارگرفته اند، مورد بررسی و ارزشیابی قرار گیرند،(شیعه، ۱۳۸۰: ۱۲۰). به این ترتیب، با اتخاذ سیاست کاربری صحیح و محافظت از زمین، توسعه ی پایدار شهری به دست می آید.
۲-۱۱)زمین از دیدگاه توسعه ی پایدار شهری
دسترسی عادلانه به زمین و استفاده ی بهینه از آن، یکی از مؤلّفه های اساسی توسعه ی پایدار محسوب می شود(مهدیزاده، ۱۳۷۹: ۷۰). توجه به زمین به عنوان یکی منبع اصلی و تجدید ناپذیر در توسعه پایدار شهری امری ضروری است، چرا که زمین شهری جزو منابع اصلی توسعه ی پایدار شهر تلقی می شود و دسترسی عادلانه و استفاده ی بهینه از آن یکی از مؤلفه های توسعه پایدار است. پس از این دیدگاه زمین یک ثروت همگانی است و بستری مناسب برای فعالیت های شهروندان و ابزاری برای تحقّق خواست ها و آرزوهای انسانی است(کریمی، ۱۳۸۰: ۳۱).
در حقیقت چگونگی تصمیم گیری در مورد زمین، نوع، کمیّت و کیفیّت توسعه را در بردارد. حرکت در جهت توسعه ای پایدار نیازمند تصمیم گیری در ارتباط با کاربری های مناسب، مکان یابی زمین، تعادل بین کاربری ها، و استفاده ی بهینه از زمین از نظر اقتصادی است. به عبارت دیگر توسعه پایدار شهری، بدون در نظر گرفتن سازوکارهای مختلف در سطوح ملی و منطقه ای قابل دست یابی نیست و در این میان نقش زمین به عنوان ابزاری مهم در تشخیص اهداف سیاست های ملّی، منطقه ای و شهری بسیار حسّاس است(امین زاده، ۱۳۷۹: ۹۵).
بنابراین توسعه ی پایدار زمین، نوعی استفاده از زمین است که نیازهای نسل حاضر را تأمین می کند، ولی درعین حال فرصت های را برای تأمین نیازهای نسل آینده حفظ می نماید، به طوری که این امکان به نسل های آینده داده شود که حداقل وضع آنها از نسل فعلی بدتر نباشد(عسگری و دیگران، ۱۳۸۱: ۸) چه باید کرد؟ از منابع و امکانات چگونه باید استفاده کرد تا تأمین نیازهای نسل حاضر، آیندگان را با تنگنا روبرو نسازد؟ از زمین به عنوان بستر اصلی توسعه و کلید همه فعالیت های بشری چگونه استفاده شود؟ توسعه و گسترش شهرها چگونه برنامه ریزی و جهت دهی شود تا پیوند شهر و طبیعت از هم جدا نشود؟ و… پاسخ به این چون و چراها و توفیق انتخاب راهبردهای منطقی در محدوده ی شهر، به میزان توجّه ما به موضوع برنامه ریزی شهری بستگی دارد، که هسته ی اصلی آن را برنامه ریزی کاربری زمین شهری تشکیل می دهد.
۲-۱۲)کاربری زمین و برنامه ریزی شهری
موضوع زمین و چگونگی استفاده از آن همواره موضوع و بستر اصلی برنامه ریزی شهری بوده و در حقیقت سرنوشت نهایی طرح های توسعه ی شهری را چگونگی مداخله و نظارت بر نحوه ی استفاده از زمین رقم می زند و همواره یکی از مسایل اساسی اجتماعی- اقتصادی و کالبدی در شهر نشینی معاصر را این مقوله تشکیل داده است(هاشم زاده همایونی، ۱۳۷۹: ۷۱۳).
هسته ی اصلی و عملی برنامه ریزی شهری، برنامه ریزی کاربری زمین است، که نه تنها بیان کننده مقاصد یک اجتماع در مورد چگونگی استفاده از زمین می باشد، بلکه راهنمایی برای جهت دادن به توسعه ی شهری است(سیف الدینی، ۱۳۸۱: ۱۶۵).
برنامه ریزی کاربری زمین شهری به منظور استفاده بهینه و مطلوب از اراضی برای فعالیّت ها و عملکردهای مختلف شهری، همواره از بحث های اساسی در برنامه ریزی شهری و شهرسازی بوده است، به طوری که در ادبیات شهری بسیاری از کشورها، از جمله انگلستان، در بسیاری از مواقع برنامه ریزی شهری را مساوی برنامه ریزی کاربری زمین می دانند(عسگری و دیگران، ۱۳۸۱: ۶).
برنامه ریزی کاربری زمین شهری، ساماندهی مکانی و فضایی فعالیّت ها و عملکردهای شهری براساس خواست ها و نیازهای جامعه ی شهری است و هسته ی اصلی برنامه ریزی شهری را تشکیل می دهد(پور محمدی، ۱۳۸۲: ۳؛ زیاری،۱۳۸۱ب: ۶۵).
به دلیل تقاضای روزافزون به زمین و رشد مناسبات سرمایه داری و اقتصاد زمین در شهرها و محدودیّت این کالا، اراضی شهری به یکی از مؤلّفه های مهم ثروت اندوزی و تشدید نابرابری های اجتماعی در شهرهابدل شده است که نیاز به برنامه ریزی کاربری را در تمام شهرها می طلبد. در واقع با توزیع مناسب کاربری ها، مطابق استانداردها، برقراری قوانین و سیاست ها و اهداف و استفاده از روش های کارآمد می توان این موانع را از میان برداشت(زیاری، ۱۳۸۱ب: ۶۴).
از این رو یکی از مسائل مهم و اساسی در برنامه ریزی شهری استفاده ی بهینه از زمین و برنامه ریزی کاربری زمین شهری می باشد و تخصیص زمین به کاربری های گوناگون در سطح شهر باید به گونه ای باشد که دسترسی به آنها برای تمامی افراد ساکن در شهر به بهترین شکل و کمترین هزینه امکان پذیر باشد(عسگری و دیگران، ۱۳۸۱: ۲۱).