این تحقیق در فاصله زمانی بین طرح تفصیلی قدیم ( از سال ۵۹ تا ۷۴) و طرح تفصیلی جدید(از سال ۷۴ تا ۹۰) انجام گرفته است.
۱-۷-۲) قلمرو مکانی :
قلمرو مکانی این تحقیق شهرداری منطقه ۳ کلان شهر تبریز می باشد.
۱-۷-۳) قلمرو موضوعی :
چهار چوپ موضوعی این تحقیق به شرح زیر می باشد :
الف) تشریح مفاهیم کاربری اراضی؛
ب ) تشریح عوامل موثر بر تغییرا ت کاربری اراضی شهرداری منطقه سه تبریز؛
ج ) بررسی وتحلیلی بر روند تغییرات کاربری اراضی شهرداری منطقه سه تبریز.
۱-۸) محدودیت‌های تحقیق
با شروع انجام هر هدفی با محدودیت ها و مشکلات متعددی روبرو می شویم. بنابراین جهت تسهیل انجام کارها بایستی محدودیت ها را شناسایی و در جهت رفع آنها اقداماتی را صورت داد. محدودیت های تحقیق حاضر به شرح زیر می باشد.
۱-۸-۱) کمبود کتابهای تالیف شده و یا ترجمه شده در زمینه کاربری اراضی که تنها تعداد محدودی از مولفین و مترجمین در این زمینه آثاری را به فارسی ترجمه کرده بودند، که این محدودیت با مراجعه با سایت های اینترنتی و مطالعه کتب در دسترس، منابع موضوعات مشابه مرتفع گردید.
۱-۸-۲) مبهم بودن موضوع تحقیق در جامعه مورد بررسی که با مصاحبه حضوری، شرح مفهوم واژه ها و موضوع تحقیق این مشکل نیز مرتفع گردید.
۱-۸-۳) در دسترس نبودن افراد متخصص در حوزه مدیریت شهری که با صرف وقت بیشتر این محدودیت نیز مرتفع گردید.
۱-۹) ساختار تحقیق
این تحقیق شامل پنج فصل به صورت ذیل می‌باشد:
فصل اول: کلیات تحقیق را در بر می گیرد که شامل مقدمه، بیان مسئله، اهمیت موضوع تحقیق، اهداف تحقیق، کاربرد نتایج تحقیق، سوالات تحقیق، قلمرو تحقیق، جنبه های نوآوری، محدودیت های تحقیق، تعاریف واژهها و ساختار تحقیق می شود.
فصل دوم: مبانی نظری تحقیق شامل دو گفتار می شود که گفتار اول مربوط به مبانی نظری و گفتار دوم پیشینه تحقیق را شامل می شود.
فصل سوم: شامل روش تحقیق، جامعه آماری، ابزار و روش جمع آوری اطلاعات، و روش تجزیه و تحلیل دادهها می‌شود.
فصل چهارم: شامل تجزیه و تحلیل دادههای بدست آمده می باشد.
فصل پنجم: در این فصل نیز به نتیجه گیری و ارائه پیشنهادات و راهکارهای لازم پرداخته شده است.
فصل دوّم
مبانی نظری تحقیق
۲-۱) مقدّمه
پس از انقلاب صنعتی، به دلیل عوارض ناشی از رشد شهرنشینی درغرب مانند تمرکز جمعیت، اشغال اراضی جدید، توسعه حمل ونقل ماشینی و… ضرورت های جدیدی در مورد نحوه تقسیم اراضی شهری به وجود آمد. نخستین اقدام ها در زمینه تفکیک اراضی مربوط به تدوین مقرراتی برای تقسیم زمین بود که بیشتر جنبه مهندسی و تدوین مقررات ثبت املاک داشت، ولی به تدریج با اهداف اقتصادی، اجتماعی و اصول برنامه ریزی همراه گردید. استفاده صحیح و آماده سازی زمین، هدف اصلی برنامه ریزی کاربری زمین است. هرچند این برنامه ریزی اثرات اجتماعی واقتصادی ، پایه اطلاعاتی برنامه ریزی کاربری زمین است، لیکن برنامه ریزی کاربری زمین، ابتدا به محیط فیزیکی مربوط می شود و به مکان یابی فعالیت های صنعتی، مسکونی، ارتباطی و… در ارتباط بایکدیگر می پردازد(دلاور، ۱۳۸۴ : ۱۸). موضوع زمین و چگونگی استفاده از آن همواره موضوع و بستراصلی برنامه ریزی شهری بوده و در حقیقت سرنوشت نهایی طرح توسعه شهری را چگونگی مداخله و نظارت بر نحوه استفاده از زمین رقم می زند و همواره یکی از مسایل اجتماعی اقتصادی و کالبدی در شهرنشینی معاصر را این مقوله تشکیل داده است ) هاشم زاده همایونی، ۱۳۷۹ : ۷۱۳). توجه به زمین به عنوان یک منبع اصلی و تجدیدناپذیر درتوسعه پایدار شهری امری ضروری است؛ چرا که زمین شهری جزو منابع اصلی توسعه پایدار شهر تلقی می شود و دسترسی عادلانه و استفاد ه بهینه از آن یکی از مؤلفه های توسعه پایدار است. بنابراین دیدگاه، زمین یک ثروت همگانی است و بستری مناسب برای فعالیت های شهروندان و ابزاری برای تحقق خواست ها و آرزوهای انسانی است )کریمی، ۱۳۸۰ : ۳۱).
۲-۲) تاریخچه کاربری اراضی
بررسی پیشینه ی نظری نشان می دهد که نخستین نظریه ی کاربری اراضی از جانب “فن تونن” در کتاب ایالت منفرد مطرح شد. وی این نکته را مطرح کرد که بین کاربری اراضی و فاصله تا مرکز شهر، رابطه ی مستقیم وجود دارد(Ernest,1973,1). در نظریه ی فن تونن، مکان یابی شهرها و الگوی کاربری زمین های شهری در رابطه با کاهش هزینه های تولید کالا (فاصله ی محلّ تولید از بازار) مورد توجّه قرار گرفت (T-lai,1981,20). این گونه مطالعات کاربری اراضی، بیشتر بر پایه ی شناخت رابطه بین شهر و عوامل تأثیرگذار بر تکوین و توسعه ی شهرها استوار بود ؛ اما در اوایل قرن بیستم برای تشریح بیشتر، این عوامل در چهارچوب نظریّه و مدل ارائه شدند. اوّلین تلاش ها در تبیین تئوریکی وسیستماتیکی کاربری اراضی به اقدامات افرادی مانند؛ برگس، هویت، مک کینز، هریس، المن و فایری مربوط است (Chapin, 1965, 15-19).
در ایران، پیشینه ی مطالعات کاربری اراضی شهری به تهیّه ی طرح های توسعه ی شهری برمی گردد. با وجود گذشت چهار دهه از پیشینهای پرفراز و نشیب شهرسازی نوین در ایران، پیشنهادهای طرح های توسعه ی شهری (شامل: طرح های هادی، جامع، تفصیلی و آماده سازی زمین)، محدود به ارائه ی جدول سرانه ها و نقشه های کاربری اراضی است که داده های آن یا بر اساس پیروی از الگوهای غربی بوده یا بر اساس نظریّه های تجربی کارشناسان مربوطه است که تنها با دیدی کالبدی تدوین شده اند. اکنون در روند پرش

برای دانلود فایل متن کامل پایان نامه به سایت 40y.ir مراجعه نمایید.

تاب توسعه ی شهری کشور که کاستی ها و ایراد های نظری و عملی این طرح ها، ناشی از بی توجّهی یا کم توجّهی به ابعاد اقتصادی، اجتماعی، محیطی و حقوقی استفاده از زمین و فضا درشهرهاست، بر همه آشکار شده است. روشن است، هرگونه برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، نیازمند تحلیل درست و ارزیابی دقیق کاربری هاست. این ارزیابی در کل، شامل سنجش و ارزیابی عملکرد برنامه ها و طرح ها با ضوابط، هدف ها و استانداردهای پیش بینی شده ای همچون ، شناخت و تحلیل آثار اقتصادی واجتماعی برنامه هاست (رضویان، ۱۳۸۱، ۱۵). در کاربری اراضی شهری ، برای اطمینان خاطر از جایگیری درست کاربری ها و رعایت تناسب لازم، ارزیابی به دو صورت کمّی و کیفی انجام می شود:
۲-۲-۱)ارزیابی کمّی
بر اساس مقایسه ی سرانه های موجود کاربری ها با استاندارهای مربوط یا از راه بررسی نیازهای کنونی و آتی منطقه ی مورد مطالعه انجام می شود.
۲-۲-۲)ارزیابی کیفی
با استفاده از ویژگی های کیفی تعیین شده و نسبت آنها به یکدیگر، بر اساس چهار ماتریس بررسی می شود: ۱) ماتریس سازگاری؛ ۲) ماتریس مطلوبیت؛ ۳) ماتریس ظرفیت و ۴) ماتریس وابستگی (پور محمّدی، ۱۳۸۲، ۱۰۹).
یکی از اهداف اصلی برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، همجواری مناسب کاربری ها و جداسازی کاربری های ناسازگار از یکدیگر است که بر اساس ماتریس سازگاری انجام می شود. تناسب کاربری زمین با موقعیّت استقرار و ویژگی های زمین، به معنای جایگیری مناسب کاربری ها در ارتباط با موقعیّت مکانی و سطح عملکرد آنهاست . کاربری هایی که در یک منطقه مستقر می شوند، نباید موجب مزاحمت یا بازدارنده ی فعّالیّت کاربری های دیگر باشند . بر این اساس کاربری ها از نظر سازگاری ممکن است حالت های زیر را داشته باشند (بحرینی، ۱۳۷۷، ۱۹۱-۱۹۳).
۲-۳): کاربری اراضی چیست:
پژوهش های مربوط به ساخت شهرها در دهه های پیش نشان می دهد که بدون برنامه ریزی کاربری زمین، نمی توان به الگوی بهینه ی زندگی در شهرها دست یافت. به دنبال بروز مسائل و مشکلات شهری در دهه های پیش، مطالعات کاربری اراضی که از جنبه های اصلی ساخت شهر است، از جایگاه و یژه ای در نظام برنامه ریزی شهری برخوردار شده است (زیاری، ۱۳۸۹، ۱۵).
در چهارچوب این مطالعات، فرایندهای شناخت شناسی، تحلیل و ارزیابی کاربری ها امکان پذیر شده و درنهایت براساس آن، رهیافت های لازم برای ساماندهی و برنامه ریزی کاربری های شهری ارائه می شود. برنامه ریزی کاربری زمین، ساماندهی مکانی فضایی فعّالیّت ها و عملکردهای شهری بر اساس خواست ها و نیازهای جامعه شهری است (سعید نیا، ۱۳۸۲، ۱۳). به ویژه در شهرهایی که نظام کاربری ها از ترکیب و تنوّع چشمگیری برخوردارند . در بسیاری ازشهرهای کشورهای رو به پیشرفت و در مراکز قدیمی شهرهای کشورهای پیشرفته برخلاف شهرهای آمریکایی که کاربری ها به صورت مشخّص جداسازی شده اند- ترکیب و تنوّع قابل توجّهی از کاربری ها وجود دارد (Michael, 2002,14). بنابراین، هدف برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، علاوه بر اهداف کمّی و کیفی ، ساماندهی و ارتقای الگوهای فضایی، به ویژه در شهرهایی است که کاربری ها، پیچیدگی و تنوّع زیادی دارند. این تنوّع پذیری، همان گونه که زیمتز و همکاران بر اساس مطالعه ی تصاویر ماهواره ای ۵۳ شهر بزرگ ارائه داده اند، در کل از سه بخش تشکیل می شود؛ نیمی ازاراضی شهری به کاربری مسکونی، یک سوم به کاربری حمل و نقل و یک ششم آن به کاربری های تجاری، صنعتی وتأسیساتی اختصاص دارد (William, 1987,5)، بقیه ی اراضی در اشغال کاربری های تفریحی و بایر است.
هدف نهایی برنامه ریزی کاربری زمین، ایجاد نوعی” تعادل زیست محیطی” و”عدالت اجتماعی” در روند پیشرفت و آبادانی شهر است و باید به اهداف کیفی، مثل ادراک زیبایی، احساس هویّت فضایی و احساس وابستگی به محیط نیزپاسخ گوید. با آگاهی از نارسایی و محدودیت استاندارهای کمّی در پاسخ به نیازهای شهری ، شاخص های مربوط به کیفیت زندگی، رفاه اجتماعی، آسایش عمومی، حفاظت منابع طبیعی و تاریخی باید در نظر گرفته شوند (مهدی زاده، ۱۳۸۲، ۲۸۶ و۲۹۱). جغرافی دانان به آن قسمت از پوسته کره زمین که در معرض هوا قرار گرفته باشد و اقیانوس ها و آبها آن را نپوشانده باشند، زمین می گویند )مهدی زاده، ۱۳۷۹:۷۵) زمین از دیدگاه اقتصادی به خودی خود، سرمایه است(نمازی، ۱۳۷۰: ۱۱). زمین موضوعی مشترک و منبعی محدود به شمار می رود که ما باید برای تأمین نیازهایی چون مسکن، اشتغال، مغازه ها، غذا، حمل و نقل، سوخت، مصالح ساختمانی و تفریح به نحوی از آن استفاده کنیم تا دچار کمبود نگردیم (آگا، لاگال، ۱۳۷۸ : ۵). مفهوم کاربری اراضی به معنای به کارگیری زمین برای اهداف مخصوص توسط انسان است (Turner&Meyer,1994:1). کاربری زمین در واقع نحوه بهره برداری صحیح انسان از طبیعت است و این واژه، استفاده از امکانات و توانایی زمین را نشان می دهد )سرور، ۱۳۸۴: ۹۶). برنامه ریزی کاربری اراضی شهری یعنی ساماندهی مکانی – فضایی فعالیت ها و عملکردهای شهری براساس خواست ها و نیازهای جامعه شهری(سعیدنیا، ۱۳۸۲ :۱۳). برنامه ریزی کاربری اراضی شهری بخشی از فرآیند برنامه ریزی شهری است که ضمن اینکه به مناسبات مشترک خود با برنامه ریزی حمل و نقل و تسهیلات شهری اهمیت می دهد با موقعیت، وسعت و سرانه زمین مورد نیاز برای کاربری های مختلف شهری سر و کار دارد (Chapin, 1972:3). برنامه ریزی کاربری اراضی شهری، هسته اصلی برنامه ریزی شهری محسوب می گردد و انواع مختلف استفاده از زمین را طبقه بند
ی و مکان یابی می کند )یکانی فرد، ۱۳۸۴: ۷۸).
برنامه ریزی کاربری اراضی از دیدگاه کارکردگرایی، وسیله ای برای ساماندهی کالبدی کارکردی فعالیت های مختلف شهری به منظور افزایش کارایی شهری و جلوگیری از بروز بی سازمانی و آشفتگی در نظام کالبدی شهری است )نظریان،۱۳۸۱ : ۴۹).
اصطلاح کاربری زمین از دیدگاه توسعه پایدار شامل تمام فعالیت های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی است که انسان بر روی زمین انجام می دهد )شراینی، ۱۳۸۲: ۸۶).
به طور کلی، کاربری زمین شهری عبارت است از این که انواع فعالیت های شهری مانند مسکونی، درمانی، آموزشی، اداری، راه ها و معابر و نظایر آنها به چه صورتی است(شیعه، ۱۳۸۰ : ۱۲۰).
از نظر بیروهیگینز، برنامه ریزی کاربری زمین مشخص می سازد که روی قطعه زمین، چه فعالیتی باید انجام گیرد. چگونه باید عمل شود واجرا و اداره پروژه مورد نظر چه هزینه ای را در برخواهد داشت(بحرینی، ۱۳۸۱: ۳). برنامه ریزی کاربری زمین شهری، ساماندهی مکانی- فضایی فعالیت ها و عملکردهای شهری را براساس خواست و نیازهای جامعه شهری بررسی می کند(زیاری، ۱۳۸۱: ۶۵).

این را هم حتما بخوانید :
مقاله - نیاز سنجی مهارتهای مدیریتی روسای کلانتری های تهران بزرگ- قسمت ۶